Infos zu Maklern und Mietverträgen, zum Grundstücks- und Immobilienkauf
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Ob Haus oder Wohnung? Das richtige Heim findet sich nicht auf Anhieb
Es ist gar nicht so einfach - außer Sie haben wirklich Glück. Aber in den meisten Fällen werden Sie wohl nicht auf Anhieb auf die Wohnung stoßen, die Ihnen voll und ganz zusagt. In den meisten Fällen ist man sich wohl eher unsicher, was man genau möchte, wo man sich genau niederlassen will, was es überhaupt für ein Angebot auf dem Markt gibt.
Das Beste ist es wohl, sich erst einmal für eine gewisse Zeit lang im Lande aufzuhalten und von da aus auf Suche zu gehen. Die Recherche vor Ort ist wesentlich einfacher, als von Deutschland, Österreich oder der Schweiz aus auf die Suche nach seinem Traumhaus zu gehen.
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Für alle, die zum ersten mal in Portugal auf Wohnungs- oder Haussuche sind, ist es auf den ersten Blick schwer zu durchschauen.
In Portugal findet man in Wohnungs- und Hausanzeigen stets den Hinweis "T - mit einer Ziffer". (Das "T" steht für tipo). Das weist auf die Anzahl der Zimmer hin - wohlgemerkt der Schlafzimmer. Das Wohnzimmer - sala- wird nicht extra erwähnt.
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Selbstverständlich kennt man auch in Portugal Unterschiede zwischen der Miete von Räumen zur gewerblichen Nutzung oder als privater Wohnung. In diesem Beitrag geht es ausschließlich um privat genutzten Wohnraum.
Seit dem 28. Juni 2006 gibt es in Portugal ein neues Mietrecht. Danach unterscheidet man prinzipiell zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen.
Die Mietzeit bei einem befristeten Vertrag darf zwischen fünf und 30 Jahren dauern. Lediglich bei Wohnungen oder Häusern, die nicht ständig als Unterkunft genutzt werden - also beispielsweise Ferienunterkünfte -, darf die Laufzeit des Mietvertrages auch unter drei Jahren liegen.
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Die portugiesische Hauptstadt gehört ebenso wie das Umland ("Grande Lisboa") - und hier vor allem die Region westlich: Cascais, Colares, Sintra - zu den teuersten Wohngegenden des Landes. Eine Ausnahme ist lediglich die Algarve: Auch sind sowohl Mieten und Kaufen nicht billig. Hier ein aktueller Mietspiegel aus dem Jahr 2022:
Quelle: eco-sapo.pt
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Zum Vergleich der Mietpreisspiegel 2022 für Porto:
Quelle: eco.sapo.pt
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Die meisten Immobiliengeschäfte in Portugal werden wohl über einen Makler abgewickelt, vor allem dann, wenn ein Nichtportugiese Käufer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks ist. Neben einigen international agierenden Immobilienmaklern gibt es zahlreiche Makler (auch kleinere und natürlich lokale), die ausschließlich in Portugal selbst tätig sind.
Sie sollten sich vor dem Besuch beim Makler darüber im Klaren sein,
- wo Sie leben möchten,
- was für eine Art Immobilie Sie suchen,
- wie groß Ihr Etat ist.
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Was neben dem Kaufpreis an Kosten auf Sie zukommt
Leider ist es nicht damit getan, dass Sie nur Ihren Kaufpreis entrichten. Es gibt eine Menge Zusatzkosten, die nach dem Kauf ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks auf Sie zukommen. Gehen Sie am besten davon aus, dass sich der Kaufpreis um etwa 10-15 Prozent erhöht - das ist mehr als in manch anderen Ländern der Europäischen Union.
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Umstritten aber immer noch gültig: die Steuer für gebrauchte Immobilien
Bei der Übertragung eines Immobilienobjektes, ganz gleich ob neu oder alt, ist stets eine Erwerbssteuer fällig. Gerade aber bei "gebrauchten Objekten" kommen für den Käufer unter Umständen große Extrakosten hinzu. Denn die frühere SISA (jetzt 
IMT - Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis) ist für alle Immobilien fällig, die nicht zum ersten Mal verkauft werden.
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Der Kauf von neuen Immobilien
Natürlich gibt es in Portugal viele neu erbaute Immobilien - an der Küste und in der Stadt, mitten im Land oder auf dem Dorf, einfache Häuser, qualitativ gute Wohnungen oder gar luxuriöse Villenanlagen. Vor allem an der Algarve gehören Neubauten meist zu geplanten Bebauungen; viele davon sind als Ferienhäuser konzipiert und daher oft nicht für dauerhaftes Wohnen geeignet, vor allem also nicht zum Überwintern.
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Immobilien aus zweiter Hand
Moderne Häuser, die Ihnen auf dem portugiesischen Markt angeboten werden, kommen oft aus "zweiter Hand". Sie können dann zwar vor dem Kauf keine Sonderwünsche mehr einbauen lassen, aber haben dafür den Vorteil, dass Sie ein individuelles Design, oft einen angelegten Garten, manchmal im Preis inbegriffene Möbel oder ein insgesamt größeres Grundstück erhalten.
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Zurück zur Natur, zum einfachen Leben, zum Wohnen auf dem Dorf: So genannte ecoaldeias - "grüne" oder Öko-Dörfer - gibt es überall in Portugal. Meist werden alte und verlassene Dörfer wieder aufgebaut und neu besiedelt. Manchmal beginnt das Ganze auch mit turismo rural - also "Ferien auf dem Bauernhof".
Das alternative und nachhaltige Leben in den "grünen Dörfern" basiert auf ökologischen Grundsätzen, auf gegenseitiger sozialer Verantwortung und traditioneller Landwirtschaft sowie dem Erhalt alter Handwerkskunst.
Wer Interesse daran hat, sich in solch einem Dorf niederzulassen - hier einige Informationslinks:
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Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung gefunden haben, die Ihnen zusagt, werden Sie, gerade wenn es sich um eine Immobilie aus zweiter Hand handelt, den Zustand genauer kontrollieren müssen. Selbst wenn man Ihnen mitteilt, alles sei bereits renoviert, wissen Sie eben niemals genau, in welchem Umfang und in welcher Qualität die Arbeiten durchgeführt worden. Sie können sich allenfalls die Rechnungen jener Handwerker zeigen lassen, die vor Ort ansässig sind. Das kann aber viel zu wenig sein und letztendlich ins Geld gehen.
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Ein Haus selbst zu bauen, selbst wenn Sie nicht in Eigenleistung gehen, ist auch in Portugal ein Abenteuer. Vieles kann schiefgehen - wie überall auf der Welt. Pfusch am Bau, sowohl von der Planung wie von der Ausführung her, passiert in Deutschland genauso. In Portugal kommt allerdings hinzu, dass es sehr viele bürokratische Vorgänge gibt und dass die Art, miteinander Geschäfte zu machen, für Mitteleuropäer oft ungewohnt ist.
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Gemeinschaftliches Wohneigentum in Portugal
Ähnlich wie in Deutschland gibt es auch in Portugal immer mehr Wohnanlagen, bei denen sich mehrere Eigentümer gemeinsame Flächen teilen: etwa spezielle Ausstattungen (wie Fahrstuhl, Satellitenanlagen), Swimmingpool, Gemeinschaftsräume, Gartenanlagen, Freizeit- oder Sporteinrichtungen (wie Tennis- oder Golfplätze), ja sogar Straßen, Auffahrten und natürlich Garagen oder andere Parkmöglichkeiten oder auch Bars, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.
Solche Wohnanlagen gibt es innerhalb von Städten als größere Apartmentanlagen, als Stadthäuser, aber auch als private Einfamilienhäuser, die auf einem großen, gemeinschaftlich genutzten Grundstück stehen. In Portugal zählen dazu übrigens auch fast alle Immobilien, die Teil einer so genannten Urbanisation (urbanização) sind. Wenn Sie also in einer solchen Wohnanlage eine Immobilie besitzen, gehört Ihnen nicht nur das eigene Heim, sondern zusätzlich eben die Teile, die man gemeinschaftlich mit den anderen Wohneigentümern nutzt.
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Um in Portugal eine Immobilie zu kaufen, bezeichnet man normalerweise eine vertraglich bindende Absichtserklärung, den contrato de promessa de compra e venda.
In ihm sind genau die Details des Vertrages beschrieben:
- die Identität des Eigentümers
- eine genaue Beschreibung der Gebäude- und Grundstücksgrenzen
- die Registrierungs- und Steuernummern
- der Verkaufspreis
- die Kaution
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Der Kauf Ihrer Immobilie ist dann abgeschlossen, wenn Sie die finale Urkunde unterschreiben. Diese escritura de compra e venda findet etwa ein bis zwei Monate nach der Unterzeichnung der "vertraglich bindenden Absichtserklärung" (contrato de promessa de compra e venda) statt.
Dieser Abschluss enthält dann folgendes
- die Unterschrift unter die Urkunde
- die Übertragung des rechtmäßigen Besitzes der Immobilie
- die Zahlung des Kaufpreises
- die Zahlung von Gebühren wie Notar- und Eintragungsgebühren
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Auf Land und Gebäude zahlt man in Portugal jährlich Vermögensteuer (contribuição autárquica/CA). Sie wird von den lokalen Behörden (câmara municipal) erhoben.
Die Vermögensteuer (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) wird von Immobilienbesitzer bezahlt, nicht vom Mieter. Sie wird aus dem steuerlichen Wert (valor tributavel) einer Immobilie berechnet, die aus dem Steuerregister (matriz predial) zu ersehen ist. Dieser Wert wird unter anderem aus dem Marktwert und dem Standort der Immobilie errechnet.
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Die beiden größten Makler in Portugal sind
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