Leben in Portugal

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Selbst bauen

Ein Haus selbst zu bauen, selbst wenn Sie nicht in Eigenleistung gehen, ist auch in Portugal ein Abenteuer. Vieles kann schiefgehen - wie überall auf der Welt. Pfusch am Bau, sowohl von der Planung wie von der Ausführung her, passiert in Deutschland genauso. In Portugal kommt allerdings hinzu, dass es sehr viele bürokratische Vorgänge gibt und dass die Art, miteinander Geschäfte zu machen, für Mitteleuropäer oft ungewohnt ist.

Es gibt in Portugal ausgezeichnete Bauunternehmen und Architekten - genauso aber auch weniger gute. Ob Sie ein individuelles Haus haben möchten oder einen Standardentwurf bevorzugen - Sie benötigen Informationen, um den richtigen Architekten (arquitecto) und Bauherrn (construtor) zu finden. Haben Sie keine Scheu, sich bei Freunden und Bekannten umzuhören, bei Nachbarn, ortsansässigen Maklern (notário) oder Handwerkern Erkundigungen einzuholen. Nicht immer allerdings sind Ratschläge objektiv - so mancher bekommt möglicherweise eine Provision.

Der Grundstückskauf

Ihr Grundstück muss zur Bebauung freigegeben sein, und außerdem groß genug für das von Ihnen geplante Haus. In ländlichen Gegenden kann es zwar erlaubt sein, auch Ackerland zu bebauen, aber dafür sieht das Gesetz in Portugal sehr strenge Regelungen im Hinblick auf Planung und Gebäudegröße vor.

Im Rathaus Ihrer Gemeinde bekommen Sie die entsprechenden Informationen: nämlich eine so genannte Nutzungslizenz (licença de utilização). Erkundigen Sie sich auch, ob es Bau Verbote oder -einschränkungen gibt, etwa weil Strommasten oder Wasserleitungen vorhanden sind oder alte Wegerechte Ihre Baupläne beeinträchtigen.

Auf einem abgelegenen Bauplatz werden Sie mit stark erhöhten Kosten rechnen müssen:  Bauunternehmer und Handwerker haben eine längere und oft erschwerte Anfahrt und brauchen für die Arbeiten leichten Zugang zum Grundstück; außerdem müssen möglicherweise erst Wasseranschlüsse gelegt oder gar ein Brunnen gebohrt werden.

Achten Sie darauf, dass Ihr Kaufvertrag nur dann zustande kommt, wenn Sie die erforderliche Baugenehmigung (licença de obras) auch wirklich erhalten. Verlassen Sie sich dabei nicht nur einfach auf den Bauunternehmer - so mancher Käufer und ausländische Bauherr musste schon feststellen, dass Pläne nicht unbedingt korrekt im örtlichen Grundbuch eingetragen worden waren und es somit keine Planungsgenehmigung gab... 
Das kann dann so schweren Strafen führen, unter Umständen auch dazu, dass Sie das Gebäude wieder abreißen lassen müssen. Planen Sie bitte auch ein, dass es lange dauern kann, bis eine Baugenehmigung in Portugal vorliegt.

Es kann durchaus von Vorteil sein, wenn Sie ein ganzes "Paket" kaufen: Das bedeutet, das Grundstück und dessen Bebauung sind vom selben Anbieter. Lassen Sie sich aber stets getrennte Verträge für Grundstück und Gebäude ausfertigen. So können Sie sicher sein, dass Sie die Zustimmung für die Bebauung in Händen halten, bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben.

Architekt und Bauunternehmen

Ein Architekt sollte in der Lage sein, Ihnen nicht nur einen einzigen, sondern eine Reihe von vertrauenswürdigen Bauunternehmern zu nennen. Jedes Unternehmen muss gemeldet sein und eine Erlaubnis (die so genannte alvará) vorlegen können.
Dennoch sollten Sie auch eigene Informationen einholen: Ihre künftigen Nachbarn werden Ihnen gute Tipps und Informationen geben können, wer in der Gegend, in der Sie Ihr Grundstück kaufen, als Architekt und Bauunternehmer gute Qualität bietet. Vorsicht ist geboten, wenn ein Unternehmen den "eigenen" Architekten dabei hat oder umgekehrt der Architekt den "eigenen" Bauunternehmer. Das muss nicht von vornherein schlecht sein, dennoch sollte die Beziehung zwischen beiden keine Vetternwirtschaft sein, sondern auf Qualität beruhen. Das ist für einen Ausländer oft schwer durchschaubar.

Deshalb: Besichtigen Sie andere Objekte, die vom selben Architekten/Bauunternehmen erstellt wurden. Versuchen Sie herauszufinden, ob die Besitzer zufrieden waren, ob es Probleme gab, ob nach der Mängel aufgetreten sind.

Jedes Bauunternehmen muss in Portugal eine Versicherungspolice beziehungsweise Fertigstellungsgarantie haben. Das dient der Absicherung für den Fall, dass das Unternehmen pleitegeht, bevor der Bau samt Infrastruktur fertiggestellt ist. Achten Sie darauf, dass dies im Bauvertrag festgehalten ist, ebenso wie der Punkt, welche Schlichtungsstelle beziehungsweise welches Gericht für einen Streitfall zuständig sind.

Zum Streitfall kann es sehr schnell kommen:
Wenn der Bau genau nach Ihren Vorstellungen ausgeführt werden soll, werden Sie wohl ständig auf der Baustelle anwesend sein beziehungsweise einen vertrauenswürdigen Vertreter vor Ort haben müssen. Das erhöht zwar Ihre Gesamtkosten - rechnen Sie damit etwa fünf Prozent mehr -, aber so können Sie sicher sein, dass Ihre Anweisungen genau befolgt werden.

Der Bauvertrag

Vor einer Entscheidung für ein bestimmtes Unternehmen holen Sie am besten mehrere schriftliche Angebote unterschiedlicher Bauunternehmen ein. Der Vertrag muss folgendes beinhalten:

  • eine detaillierte Baubeschreibung - bis ins letzte Detail (wie etwa sogar Lichtschalter oder Steckdosenanzahl)
  • eine Liste der verwendeten Materialien (mit genauem Hinweis auf den Plan des Architekten) die genaue Ortsangabe
  • die Ausrichtung des Gebäudes auf dem Bauplan
  • den Bau- und Zahlungsplan (aufgelistet nach den Bauabschnitten)
  • eine Klausel für Vertragsstrafen für den Fall, dass ihr Projekt verspätet fertig gestellt wird
  • die Zurückhaltung eines bestimmten Prozentsatzes der Baukosten als Mängelgarantie (üblich sind zwischen fünf und 10 %)
  • die Angabe einer Schlichtungsstelle im Falle von Meinungsverschiedenheiten
  • alle Genehmigungen und Lizenzen (Kosten der Landabschreckung, Baugenehmigung etc.)
  • Anschlussgebühren für Wasser, Strom, Gas und Ähnliches ans Haus (nicht nur bis zur Baustelle)
  • eventuell die Garten- oder Landschaftsgestaltung

Die Kosten

Überprüfen Sie, dass der Vertrag alle Kosten beinhaltet. Auch die des Architekten, außer diese sind separat geregelt. 
Ein Architekt bekommt normalerweise als Honorar etwa einen Prozentsatz der gesamten Baukosten - üblicherweise sind das etwa 10 %. Das führt natürlich dazu, dass ein Architekt nicht unbedingt darauf achtet, Kosten einzusparen. Die Gebührensätze für Architekten sind festgelegt, und zwar von der Architektenvereinigung, in der in Portugal jeder Architekt registriert sein muss.

Ein Baugutachter sollte überprüfen, ob die Kosten in Ihrem Bauvertrag wirklich fair sind. Wichtig ist dabei vor allem, ob die Preisangabe lediglich geschätzt ist oder es sich aber einen Festpreis handelt. Die ab 2011 gültige Mehrwertsteuer von 23 % muss enthalten sein und darf keineswegs nachher aufgeschlagen werden.

Es ist zudem sehr wichtig, dass Ihr Bauvertrag von einem Anwalt überprüft wird: Im Streitfall werden solche Verträge nur allzu oft zu Gunsten des Bauunternehmers ausgelegt und lassen Ihnen dann wenig Rechte.

Garantien

In Portugal ist die Rechtslage so, dass Bauunternehmen für kleinere Mängel bis zu ein Jahr nach Fertigstellung des Baus haften, für strukturelle Mängel bis zu fünf Jahre verantwortlich sind. Diese Zeitspanne ist geringer als in vielen anderen Ländern. Kommt es zu Problemen, sollten Sie stets eine Gebäudeüberprüfung durch einen Bausachverständigen durchführen lassen: Nur er kann herausfinden, wer für einen Mangel verantwortlich ist. Architekten und auch Bauunternehmer sind in Portugal gesetzlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Wohngenehmigung und Registrierung

Nach der Fertigstellung des Gebäudes muss der Bauunternehmer eine Begutachtung durchführen lassen. Diese visitoria durch die Gemeinde stellt sicher, dass genau so gebaut wurde wie es die Pläne und die Baugenehmigung vorsahen. Danach erteilt der Gemeinderats die Wohngenehmigung (licença de habitação) - und erst danach sind Sie verpflichtet, die abschließenden Zahlungen zu begleichen. Nun muss Ihr Haus noch bei der Gemeindebehörde, dem zuständigen Finanzamt und den örtlichen Grundbuchamts gemeldet werden.

Quelle für diese Informationen: justlanded.com. Vielen Dank für die freundliche Zusammenarbeit!

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