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Die Abwicklung des Immobilienkaufs

Um in Portugal eine Immobilie zu kaufen, bezeichnet man normalerweise eine vertraglich bindende Absichtserklärung, den contrato de promessa de compra e venda

In ihm sind genau die Details des Vertrages beschrieben:

  • die Identität des Eigentümers
  • eine genaue Beschreibung der Gebäude- und Grundstücksgrenzen
  • die Registrierungs- und Steuernummern
  • der Verkaufspreis
  • die Kaution

Es ist jedoch durchaus möglich, stattdessen auch den notariellen Entwurf des "richtigen" Verkaufsdokuments zu bekommen. Diese so genannte escritura ist dann ebenfalls eine Absichtserklärung für den Kauf. Wenn Sie jedoch eine Kaution zahlen, und das ist absolut üblich, ist es notwendig, dass Sie nicht nur den Entwurf vorliegen haben, sondern eben den formellen contrato de promessa de compra e venda.

Vorsicht beim Thema Kaution!

Fragen Sie genau nach, wie die Bedingungen für die Rückzahlung beziehungsweise den Verlust Ihrer Kaution sind. Denn: Viele portugiesische Makler und auch Anwälte sind nicht befugt, Gelder für ihre Kunden aufzubewahren. Eine Kaution sollte daher immer auf ein separates Konto bezahlt werden - keine Schecks an den Makler bitte!
Es ist zwar in Portugal üblich, dass der Verkäufer die Kaution erhält, aber sie sollten dies vermeiden. Im Falle einer Auseinandersetzung kann es nämlich einige Zeit dauern, bis Sie Ihr Geld wiederbekommen.

Die Anzahlung - Reservierung für einen Neubau

Wer in Portugal "nach Plan" kauft, also eine Wohnung oder ein Haus, das noch komplett oder auch teilweise fertig gestellt werden muss, zahlt normalerweise einen geringen Betrag als sinal - als Zeichen des guten Willens sozusagen, dass man die Immobilie erwerben möchte und bereit ist, eben den contrato de promessa de compra e venda zu unterzeichnen. Üblich ist etwa eine Summe von unter 1000 EUR, damit ist das Haus/die Wohnung dann sozusagen reserviert, bis etwa vier Wochen später der Vertrag unterschrieben wird.

Die Zahlung - Kauf "nach Plan"

Bei einem Kauf "nach Plan" zahlen Sie Ihre Immobilie in einzelnen Phasen. Das kann je nach Absprache variieren - vorstellbar sind z.B.

  • je 20 % als Kaution, bei Fertigstellung des Daches und bei gefliestem Badezimmer, weitere 10 % wenn die Außenarbeiten selbst gestellt sind und nochmals 10 %, wenn das Gebäude fertig gestellt ist.
  • 15 % eine Vertragsunterzeichnung, je 20 % bei Fertigstellung des Baugrunds und der Mauern, 30 % bei Fertigstellung des Daches und 10 % bei der kompletten Fertigstellung.

Bei einem Gebäude, an dem bereits gebaut wird und das demzufolge teilweise bereits fertig ist, ist üblicherweise eine höhere Anzahlung erforderlich. Das hängt davon ab, wie weit der Bau bereits fortgeschritten ist.

Die auf 100% fehlenden Beträge haben einen besonderen Hintergrund: Wichtig in Ihrem Vertrag ist eine Klausel, die es Ihnen erlaubt, für den Zeitraum bis zu einem Jahr eine Restzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises einzubehalten - für den Fall, dass der Bauunternehmer etwaig auftretende Mängel nicht repariert.
Im Vertrag für einen "Kauf nach Plan" muss zudem genau festgehalten werden,

  • wie der Zeitplan die Fertigstellung des Gebäudes aussieht,
  • in welchen Phasen die Ratenzahlungen stattfinden,
  • wann das Gebäude fertig sein soll und
  • was geschieht, wenn die entsprechenden Zusagen nicht eingehalten werden.

Auch Garantien für die Arbeiten, Details zur Versicherung des Bauunternehmens sowie jeweils eine Kopie der Pläne und Entwürfe gehören dann zum Vertrag. Beide Parteien, also Sie als Käufer und der Eigentümer/Bauträger als Verkäufer unterzeichnen ihn.

Bei der Beendigung jeder Bauphase, wenn also jeweils Ihre Rate fällig ist, sollten Sie vor der Zahlung darauf bestehen, dass die Fertigstellung der jeweiligen Phase von Ihrem Architekten schriftlich bestätigt wird.

Hinweis:
Sorgen Sie für die pünktliche Bezahlung, sonst kann es passieren, dass Sie alle vorhergehenden Zahlungen verlieren, und das Gebäude kann sogar an jemand anderen verkauft werden.

Die Zahlung - Kauf eines fertigen Neubaus/einer weiter verkauften Immobilie

Auch hier ist eine vertraglich bindende Absichtserklärung, also der contrato de promessa de compra e venda vonnöten, genauso wie die Anzahlung (sinal). Lassen Sie den Kaufvertrag stets von einem Anwalt prüfen - nur so können Sie sicher sein, dass Ihre Interessen und Wünsche geschützt sind, dass alle Ihnen wichtigen Klauseln und Bedingungen in den Vertrag geschrieben werden.

Als Anzahlung sind zwischen 10-20 % der vereinbarten Kaufsumme fällig.
Dieses sinal ist nicht automatisch rückzahlbar, wenn Sie vom Kauf Abstand nehmen. Lediglich in Sonderfällen, zum Beispiel, wenn eine Hypothek nicht bewilligt wird, können Sie vom Verkäufer verlangen, dass er Ihnen das Geld zurückzahlt. Und diese Regelung gilt dann nicht, wenn Sie bestimmte Fristen überschreiten.

Wollen Sie von einem Vertrag zurücktreten nachdem alle Verhandlungen bereits abgeschlossen sind, verlieren Sie nicht nur Ihre Anzahlung, sondern sind unter Umständen auch verpflichtet, die Provision des Maklers zu bezahlen. Tritt allerdings der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er Ihnen selbstverständlich die Anzahlung erstatten, und dazu üblicherweise eine Entschädigungssumme, die in etwa derselben Höhe liegt.

Die so genannten "bedingten Klauseln"

In allen Kaufverträgen - für neue oder wieder verkaufte Immobilien - finden sich bedingte oder aufhebende Klauseln (cláusula de anulação); sie sind unbedingt notwendig, um die Gültigkeit des Vertrags abzusichern. Mit diesen Klauseln wird auf Ereignisse "höherer Gewalt" Rücksicht genommen, also auf Dinge, die nicht im Einflussbereich von Käufer oder Verkäufer liegen. Etwa, dass Sie eine Hypothek nicht bekommen, dass im Grundbuch Schulden eingetragen sind, von denen Sie vorher nichts wussten, dass der Verkäufer nicht der alleinige Eigentümer ist, und vieles andere mehr. Sie sehen schon: Gerade hier für sind ein Anwalt und seine Beratung unerlässlich!

Quelle für diese Informationen: justlanded.com. Vielen Dank für die freundliche Zusammenarbeit!

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